Разрешения на строительство глэмпинг-объектов

Если бы глэмпинг был просто палаткой, поставленной на траву, вопросов бы не возникало. Пришёл, воткнул шест, поприветствовал ежа и пошёл жарить зефиры. Но мы же не про туристов-одиночек. Мы тут про бизнес. А бизнес любит порядок, документы и бумажки с печатями. А особенно — когда чиновники не приходят с лицом «а что это тут у вас стоит без согласования?» Разрешения — это первая вещь, о которой должен задуматься будущий владелец глэмпинга. Даже если идея пришла во сне и даже если участок куплен давно. Потому что можно сколько угодно мечтать о шатрах под звёздами, но если не оформили землю или не туда поставили купольный домик — придётся сносить. Или платить. А ещё чаще — и то, и другое.

А что вообще такое глэмпинг — с точки зрения закона

Вот тут начинается веселье. С точки зрения обычного отдыхающего — это просто красивый домик, может, палатка, может, купол, главное — уют и фото в Инстаграм. А вот с точки зрения закона — это может быть что угодно: временное сооружение, капитальное строение, объект размещения, нестационарная торговая точка, а иногда вообще непонятное нечто. И это "нечто" попадает сразу под несколько разных норм: земельный кодекс, градостроительный, пожарный, санитарный, экологический — список можно продолжать до завтра. Поэтому до того как вы начнёте завозить деревяшки и строить туалеты, надо сесть, выдохнуть и разобраться, где вы, что у вас за участок и что вы вообще собираетесь там поставить.

Земельный участок: можно ли тут что-то ставить вообще

Первое, что нужно проверить — это категория земли. Это как у людей с профессиями: один может быть хирургом, другой клоуном в цирке, и оба хороши, но задачи у них разные. У земли тоже роли разные. Самое простое — если участок уже с видом разрешённого использования под туризм или объекты временного размещения. Тогда можно прыгать от счастья и приступать к следующему шагу. А вот если это земли сельхозназначения, ЛПХ, да ещё с какими-нибудь ограничениями типа водоохранной зоны — будет квест.

Самые частые категории и что с ними делать

• Земли населённых пунктов. Отличный вариант, если есть ИЖС или коммерческое использование. 
• Земли сельхозназначения. Тут сложно. Можно только если туризм связан с сельхозом (агротуризм), и то с кучей «но». 
• Земли лесного фонда. Забудьте. Тут строить нельзя, даже если вы друг лесника. 
• Земли рекреационного назначения. Подходят, но требуют согласований с природоохранными структурами. 
• Водоохранные зоны, охраняемые территории. Можно, но если очень хочется, очень аккуратно и после множества экспертиз. 

Если коротко: пока не посмотрели на выписку из ЕГРН — не стройте ничего. Даже будку. Могут заставить снести и ещё штраф впаять. А вы потом будете вспоминать эту палатку как первую жену: дорого, шумно и зря.

Капитальные или некапитальные — вот в чём вопрос

Это второй по значимости момент. Все глэмпинги можно условно разделить на два типа: с капитальными строениями и с временными (модульными, на винтовых сваях, палатками и т.д.). И разница — как между котом и тигром: вроде оба мяукают, но подход совсем другой. Если вы строите капитальные объекты (например, домики с фундаментом, санузлы из кирпича, кафе), вам потребуется разрешение на строительство. Это значит — проект, градостроительный план, согласования, экспертизы и прочие чудеса бюрократии. Если же всё некапитальное (шатры, юрты, купольные конструкции без фундамента), можно обойтись уведомлением. Или вообще без него, если местные власти не против. Но тут тоже тонкий лёд. Потому что «временно» — это не значит «без закона».

Как понять, капитально у вас или нет

Есть несколько признаков капитальности:

• Фундамент (даже мелкий ленточный). 
• Подключение к инженерным сетям стационарно. 
• Стены и крыша, рассчитанные на долгосрочную эксплуатацию. 
• Наличие адреса в кадастре. 
• Невозможность легко перенести конструкцию. 

Если вы поставили палатку и воткнули гриль — это временно. Если залили плиту и приварили трубу — готовьтесь к разрешению на строительство.

Уведомительный порядок: когда можно просто сказать

В некоторых случаях, особенно если нет капитального строительства, достаточно подать уведомление о начале деятельности или установки нестационарного объекта. Это часто работает с летними кафе, палатками, летними душами и мини-гостевыми юртами. Но здесь есть два подводных камня:

• Даже для временных объектов может потребоваться согласование с администрацией. 
• В некоторых регионах местные власти считают любые конструкции «строительством», даже если вы просто поставили на полянке шатёр. 

То есть уведомить — не значит «ничего не делать». Это значит: сообщить в нужную инстанцию, что вы не собираетесь нарушать. И дождаться ответа. Желательно — письменного.

Проект и разрешение: когда без этого не обойтись

Если у вас серьёзный глэмпинг с душевыми, кухнями, кафе, банями и красивыми дорожками — без проекта не обойтись. Придётся разрабатывать ППТ (проект планировки территории), схему подключения к сетям, согласовывать всё с пожарниками, санэпидемстанцией, архитектурой и ещё кем-нибудь, кого вы раньше не знали. Это долгий процесс. От 3 до 12 месяцев, в зависимости от региона, сноровки и денег. Но он защищает вас на выходе. Если всё сделано по закону, никто не придёт с экскаватором и не попросит «поговорить».

Что должно быть в проекте

• Генплан с размещением объектов. 
• Схемы подключения воды, канализации, электрики. 
• Архитектурные решения, если есть капитальные постройки. 
• Инженерные изыскания (почва, грунт, уровень грунтовых вод). 
• Расчёты по экологии, безопасности, пожарке. 

Если делаете всё серьёзно — наймите проектировщика. Не дядю Васю с опытом из 80-х, а компанию, которая понимает современные реалии. Иначе потом будете исправлять.

Коммуникации — откуда брать воду и куда девать стоки

Ещё одна любимая тема проверяющих — это откуда вы берёте воду, как у вас устроен туалет, и куда всё это уходит. Даже если у вас сухой клозет и бак с водой — формально это уже санитарный объект, и к нему есть требования. Если подключаетесь к сетям — нужен проект и техусловия. Если автономно — септик, скважина, ёмкости, всё с паспортами и нормативами. Не забывайте, что канализация — это не просто «туалет не пахнет», а инженерная система, которая должна быть в реестре.

Кратко, что важно

• Не сливайте ничего в овраг. 
• Вода должна быть пригодной, даже если просто для мытья рук. 
• Душевые, кухни и туалеты — минимум санитарных требований. 
• Если ставите бойлер — учтите электромощность. 
• В идеале — локальные очистные сооружения. Да, дорого, но законно. 

И да, проверьте, чтобы всё было закрыто на зиму, если сезонное. А то весной придёт комиссия, а у вас всё замёрзшее и течёт в соседний пруд.

Пожарная и санитарная безопасность: не шутите с этим

Кто хоть раз общался с проверяющими из пожарки, знает: они любят документы, схемы эвакуации и чтобы всё по нормам. Даже если у вас домики из дерева и гости с marshmallow — эвакуационные выходы, огнетушители и запасной путь должны быть. Санитарные требования тоже есть. Расстояния между объектами, зоны приготовления пищи, условия для хранения мусора, обработка воды. Это не шутки. Особенно если на территории готовят еду.

На всякий случай, проверьте:

• Есть ли у вас противопожарный разрыв между домиками. 
• Где находится вода для тушения (бочка, ёмкость, пожарный щит). 
• Установлены ли датчики дыма. 
• Что с мусором: вывозится ли, есть ли контейнер. 
• Есть ли журнал дезинфекции, если у вас кухня или душевые. 

Да, звучит занудно. Но это дешевле, чем штраф. И спокойнее, чем пожар в три часа ночи.

Таблички, заборчики, парковка

Мелочи, которые никто не проверяет… до тех пор, пока кто-то не споткнётся. Въезд, выезд, указатели, границы участка, информационные щиты — всё это создаёт не только видимость порядка, но и защищает от глупых ситуаций. Например, когда сосед внезапно говорит: «а вы на моей земле, кстати». Парковка — отдельная тема. Она должна быть. И желательно — не у домиков. Чтобы ночью никто не разбудил вас сигналкой, и чтобы дети не носились между бамперами.

Бонусные советы

• Сделайте схему территории — для гостей и для проверяющих. 
• Повесьте таблички: «туалет», «кухня», «мусор», «выход». Простые, но спасают. 
• Ограда — даже символическая — показывает границы и порядок. 
• Оформите вход — ворота, арка, хоть что-то. Это важно. 

Глэмпинг — это не просто поле с домиками. Это мини-комплекс. А у комплекса должна быть структура. И бумажка, подтверждающая, что всё по правилам.

Финалочка

Оформлять глэмпинг по закону — это как идти в поход с рюкзаком, который собран по списку. Да, тяжело на старте, зато потом не бегаете и не ищете фонарик в темноте. Зато вы не боитесь ни проверок, ни конкурентов, ни внезапного запрета от местной администрации. Всё по уму — значит, бизнес живёт и развивается. Если вы только думаете о глэмпинге — начните не с эскизов и цветных подушек, а с кадастра, выписки и назначения земли. Если уже построили — проверьте, можно ли это узаконить. А если всё законно — поздравляю, вы на правильном пути. Осталось только сделать красиво, и гости сами к вам приедут. С документами или без.